Propriétaires : Attention DANGER !

Vous avez été démarché par un promoteur éolien ? Ne vous laissez pas aveugler par des promesses de rémunérations alléchantes.

D’abord, sachez qu’en raison des contraintes imposées par la règlementation aux opérateurs éoliens (distance des habitations, topographie, exposition au vent, aviation civile, radars météo et militaires, couloirs de migrations…) seulement 20 % du territoire est compatible à l’implantation de centrales éoliennes. Ainsi, dès qu’une zone foncière est repérée, elle attise d’énormes convoitises !

Ce sont principalement les terres agricoles qui sont en ligne de mire des promoteurs et les belles histoires commencent toutes par… il était une fois…

Des promoteurs (des commerciaux) surgissent dans votre exploitation. Cartes et graphiques à l’appui, ils vous expliquent que vous êtes très chanceux, vos terres sont une mine d’or, terminées les difficultés financières ! Contre un encombrement restreint, deux ou trois éoliennes, vous avez l’assurance de juteux profits pendant de nombreuses années. Mais il faut signer et vite, car vos voisins, dont ils vous donneront les noms, adresses et zones cadastrales, sont aussi sur la belle affaire !

Fin de la belle histoire, vous avez signé…

Mais avez-vous lu et compris les cinq clauses qui fâchent ?

Ce sont souvent les « petites lignes » sur lesquelles on ne s’attarde pas, car rédigées dans un jargon technique et juridique.

L’exclusivité de l’opérateur.

Cette clause interdit au propriétaire d’étudier les offres des autres opérateurs du marché au stade de la promesse de convention de bail et de la mise à disposition du terrain et pendant toute sa durée (entre 15 et 20 ans en moyenne). Cette exclusivité s’étend à toutes vos parcelles situées dans un rayon de plusieurs kilomètres autour du projet, même celles que le promoteur n’a pas ciblées et non mitoyennes. Ainsi, cette zone d’exclusivité (parfois plusieurs centaines d’hectares) présente deux intérêts pour le promoteur : éliminer la concurrence et valoriser le projet pour les éventuels repreneurs (généralement étrangers).

Le remplacement possible de l’opérateur

Cette clause permet la revente de la société d’exploitante. Le propriétaire se voit alors imposer un contractant qu’il n’a pas choisi et est privé de tout recours envers la société d’origine. Un risque pèse à l’échéance du bail sur le propriétaire et sur ses héritiers en cas d’insolvabilité de la société tierce qui exploitera les éoliennes.

L’interdiction de planter

Cette disposition empêche le propriétaire de planter arbres et haies pendant toute la durée du bail. Cette prohibition vise à empêcher que les oiseaux et chauves-souris ne reviennent sur la zone d’exploitation, ce qui serait un obstacle à l’agrandissement et au repowering (voir 4). Aucune contrepartie financière n’est prévue au contrat malgré la perte de valeur de la parcelle.

Le renouvellement des éoliennes

Après une quinzaine d’années d’exploitation, l’exploitant a la faculté de moderniser sa centrale éolienne avec des machines plus performantes (repowering). De nouvelles éoliennes, toujours plus grandes et plus imposantes, seront alors implantées sans concertation avec le propriétaire. À ce stade, le propriétaire n’a également aucune garantie que les nouvelles éoliennes seront à nouveau installées sur son terrain. Le bail emphytéotique serait alors résilié partiellement, mais avec maintien des servitudes (chemins d’accès).

Le démantèlement des installations

Cette obligation, encadrée par la loi, incombe à l’exploitant au moment de la cessation de la centrale éolienne. Elle impose que le démantèlement du mat, des pales, du générateur, des câbles de liaison électrique et de l’excavation du socle en béton soient réalisés par des entreprises spécialisées et issues de la filière du recyclage. Le législateur a prévu de retenir une caution auprès de l’opérateur pour garantir le démantèlement (50 000 euros par éolienne de 2 MWh et 25 000 euros par MWh supplémentaire). Mais il ne s’agit que d’une caution, car le coût total du démantèlement d’une seule éolienne se chiffre aux alentours de 500 000 euros ! Le coût final en cas de dépassement revient aux propriétaires ou à ses héritiers. De plus, en cas de faillite de l’opérateur (dont les sièges sociaux seront principalement situés à l’étranger), le propriétaire hérite de facto de la friche industrielle dont il devra assurer seul les coûts financiers du démantèlement.

Enfin, il est important d’avoir à l’esprit que les rémunérations présentées par l’opérateur sont à diviser par deux si vous êtes locataires (50 % pour le propriétaire et 50 % pour le locataire) et que toutes ces rémunérations sont soumises à l’impôt.

Surtout, ne vous précipitez pas pour signer !

(Sources : Le Particulier IMMOBILIER – N°405 – Mars 2023)

Consultez un avocat spécialiste en EnR, ou bien :